租赁市场背后的社会治理体系

　　各国的共识是，房屋租赁市场具有社会福利属性。杨现领说，租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。同时，租赁具有更多的消费属性，租金是CPI（居民消费价格指数）的重要构成部分。租金上涨过快会引发潜在的通胀风险，对经济和社会稳定造成威胁。无论是成熟市场，还是发展中市场，租金支出都是家庭消费支出的重要部分，因此，租金稳定对于通胀的管理非常重要。

　　另一方面，租房市场也与人口城市化密切相关。“当前，我国城市化过程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，即大量流动人口和新市民无法在城市获得正常的居住与生活保障。这些人群收入偏低，支付能力有限，租金上涨过快，不仅会对他们的融入城市构成无形的障碍，而且，一旦他们回流农村或小城镇，也将对大城市的服务成本产生供给冲击，从而导致城市化的倒退。”杨现领说。正是基于这些问题，租赁市场的稳定性非常重要，甚至比房价的稳定性更为重要。

　　在对住房租赁市场的管理中，政府应当担负重要责任。然而，我国房改不过二十年，住房制度“重购轻租”，导致租房市场发展滞后，围绕租房市场的制度仍有大片空白。

　　尹中立分析，当下我们租房市场实际上更多的是个人对个人行为占主导，政府介入少，这个市场更多的时候是处于一种自发的状态。

　　中原地产首席分析师张大伟发现，国内房屋租赁市场缺乏一个准确的、有公信力的数据，不论是租赁房源数量还是租金数据。当前，大部分发布的数据来自于一些参与租赁市场交易的机构，这其中很难说没有用数据影响市场的干预因素。

　　武汉大学中国住房保障研究中心主任曾国安也指出，商品住房交易和存量住房交易均有比较完整的信息登记，但由于住房租赁登记备案制等未落实等原因，除了专业机构和中介机构能掌握部分住房租赁市场信息外，政府部门对住房租赁市场信息了解非常少，公安部门入户登记所能了解的信息也十分有限。信息不完整、不系统，制约了住房租赁市场的有效管理。

　　官方统计租房市场数据并不是一件容易的事情。据尹中立介绍，相对于房价来说，房租更难监控，很多租房买卖是个人对个人，双方在私下成交。“买房还有网签制度，数据按说应该很准确，但实际上不是很准确。房价都监控不了，房租更难监控。”尹中立说。

　　另外，我国尚没有一部保护租房者的专门法律。在现有的法律法规体系当中，有规定房租租赁的条文有《中华人民共和国合同法》中关于房租租赁的条文、住房和城乡建设部发布2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》。但是这些都是条文，并非有强制力的法律，承租人在房屋租赁市场依然处于弱势地位，会面临黑中介等各种棘手问题，租房权益在受到侵害时还不能得到法律的有效保障。

　　尹中立认为，我国是一个人口大国，并且面临着急剧的人口流动，住房矛盾如何化解是一个非常复杂的问题，需要很高层级的法律文件去规范。很多国家都有《住宅法》，但是我们国家没有。《住宅法》不光是管控住房市场，还会规范政府和市场的边界，规定政府的义务，以及公民在住房过程中应该有哪些权利和义务。尹中立记得十多年前有关部门有计划立法，但迟迟没有落实，现在应该重新呼吁，启动《住宅法》的工作刻不容缓。

　　对此，其他国家的有关做法值得参照。1950年代起，联邦德国相继出台《住房补贴法》《住房解约保护法》《增加租赁住房供应法》《住房租赁法》等，以法律形式明确约束房东权利，保护租户权益，限制租金涨幅，补贴住房。

　　7月27日，深圳市政府发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，其中在租购并举部分提到，自今年起，深圳市新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公租房这些保障性住房的比例达到60%，市场商品住房占40%。

　　尹中立认为十九大之后很多城市发展新的住房理念，深圳做得比较到位。但是他担忧，这种模式在其他90%以上的城市可能都不具有可行性，这仍和土地财政有关。深圳的地方财政雄厚，不太依赖土地收入，但是其他地方不都这样，北京的地方财政对土地依赖也很深。

　　实际上，很多政府都建设公租房来保障低收入人群的住房问题，但不同的是，国内一线城市对保障性住房申请的条件除了对收入有要求外，还和户籍或者缴纳社保的时间挂钩。例如，北京朝阳区公租房申请明确规定必须有本市城镇户口；深圳市公租房轮候申请条件是，具有本地户口，或者参加社保累计三年，或者配偶属于现役军人的可以不受户籍和居住证的限制。

　　而流动人口是租房的主要人群，在一线城市获取户籍极其不容易，尤其是对低收入、需要保障性住房的流动人口来讲更是毫无可能，而申请条件把这些人挡在了公租房的门外。

　　尹中立说，北京就是在控制人口，这背后是一个城市承载力的问题。北京最大的制约因素是自然条件，缺水，城市如果有过多人口涌入，城市运转难以为继。因此，北京很难给流动人口提供那么多便利。

　　实际上，这背后又透露出城市发展不均衡的问题，北上广深等一线城市承载着更多经济、文化、服务的优势，吸引流动人口大量涌入。相比之下，德国住房体系的优势在于，德国各州的经济发展相当，产业布局均衡，人口在大城市的集中度不高，当然也不会集中在一个城市居住。

　　所以，房子问题不仅仅是与房子相关，租房贵背后，实际上涉及一个非常复杂的社会治理体系。

　　文：《中国新闻周刊》记者/杨智杰