租金上涨背后的链条

　　对于这次房租上涨的原因，当前有两个声音：一是专业租赁机构疯狂抢占房源，哄抬房租；二是一线城市租赁市场供需缺口大。

　　从微观经济学上讲，商品价格是由该商品的供给和需求决定的，房租也不例外。但是影响租房市场的因素并非只有供需关系，它还受到房价的影响。当房屋作为消费品时，房价会影响租房市场的需求，即房价高，大家买不起房，自然会跑去租房。而当房屋作为投资品时，房价会影响租房市场的供给，这就牵扯到年租金收益率。

　　既然是投资，就要考虑收益，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比，在1：300〜200之间比较合理，即需要200〜300个月可以收回成本。换算成“年租金收益率”就是4%〜6%之间，它代表着一年下来，靠出租房子收回了成本的多少比例。

　　但是近年来，国内房价居高不下，年租金收益率越来越低。尹中立关注到，2003年前后，北京或上海的年租金收益率在5%左右，到了2017年，京沪两地的年租金收益率降到1.5%，如果剔除掉物业管理费、维修费用等，出租房子根本无利可图。

　　这就出现了一个矛盾的现象：对于房东或者投资方来讲，租金收益率太低，房租不是偏高而是偏低；而租客却认为房租太高。尹中立分析，造成这个现象的根本原因是房价与收入水平偏离太多。

　　租金收益率过低，造成的结果之一是投资方或者房东缺乏出租房屋的动力，提供出租的房屋少，租金自然也会上涨。目前存量住房是住房租赁市场的主要房源，但从现实情况来看，一部分住房所有者出于租金水平低或者其他原因，房子处于空置状态。

　　根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心的调查报告，2013 年，我国城镇住房平均空置率为22.4%。腾讯网、腾讯房产研究院、中国房地产报与《腾讯智慧》联合发布的《2015 年中国住房空置率调查报告》，2015 年5 月一线城市住房空置率为22%，二线城市为24%，三、四线城市为26%。

　　根据专家数据，美国的住房空置率长期保持较低水平，即使美国楼市最差的2007〜2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

　　在刚刚离职的我爱我家副总裁胡景晖看来，目前热议的长租公寓在资本的挟持下高价收房的行为，对房租增长只是起到推波助澜的作用。据他粗略估算，北京有近100万套房子空置，既没有自住也不出租。而对于年租金回报率只有1.5%，低于发达国家的5%〜6%的水平，胡景晖认为背后的原因就是土地财政、高地价推动高房价。

　　尹中立认为，政府需要干预住房租赁市场，从供给角度增加政府主导的租房供给。北上广深一线城市虽然土地稀缺，但是和人口相比，如何合理利用才是关键。比如每年新增居住用地中，更大的比重用于保障性住房，有利于住房矛盾的化解。