失衡的租与购 

　　然而回归到现实，住房并不是一个单纯的消费问题。杨现领分析，从政府角度，买房意味着投资、住房按揭、土地财政与土地金融，总体上意味着增长、税收与就业。而租房意味着消费，它的产业链相对短，投资拉动效应弱，对增长的带动效应不明显、不直接。

　　所以，房价问题是经济问题，主要影响的是投资。而租房是民生问题，影响的是消费。

　　中国住房问题的转折点出现在1998年的房改。当年7月3日，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），文件提出，“停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房，中低收入家庭，购买经济适用住房，其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。

　　简单地讲，政府取消了中国计划经济时代实行将近半个世纪的福利分房制度。对此，厦门大学教授赵燕菁这样描述，1998年房改如同大规模城市“上市”，使房地产一举超过股票、债券，成为中国地方政府最主要的资本来源。

　　的确，买房与租房之于政府有不同的意义，加上1998年金融危机的大背景，杨现领认为，我国的住房制度开始走向“重购轻租”的大方向，总体上建立了一套以购房与投资为主的住房制度框架。

　　而与此同时，租赁市场发展则显著滞后，经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显保障不足，主体单一。“原则上，这个框架不改变，租房发展的底层制度基础就无法建立，租房市场也就不可能真正意义上形成大的突破。”杨现领说。

　　房改至今，很多人都有切身感受，过去十多年房价上涨给购房者带来了高额的回报。而相比之下，再看看其他金融产品，股票市场10年指数涨幅归零，P2P网贷平台（互联网金融）因为逾期兑付或经营不善问题，未能偿付投资人本金利息，而出现平台停业、清盘、法人跑路、平台失联、倒闭等问题，业内行话称为 “暴雷”。在杨现领看来，这些都进一步扭曲人们对买房的偏好。

　　租购不同权也使得住房租赁市场缺乏激励制度。现实是，在很多城市，买房会与户籍、医疗教育资源等社会福利体系挂钩。在买房和租房两者之间，人们会被引导到买房。

　　虽然，十九大报告中专门提到了“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2017 年7月，住建部等部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，有12个城市作为试点城市首先进行住房租赁试点，广州、郑州等地提出了租购同权的改革内容，但是，这些举措在短时间内并不能完全改变人们购房的习惯。

　　在这种租购失衡的情况下，住房自有率当然会很高。中国社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》提到，我国城镇家庭住房自有率高达91.2%。社会科学院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立强调，每个城市情况不同，大多数中小城市不存在租房压力，压力主要是在一线城市。